Hauskauf: Sanierungspflichten für neue Eigentümer

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz in der Fassung von 2024 – oft „Heizungsgesetz“ genannt – abgelöst. Es wurde am 28.07.2026 verkündet und gilt seit dem 29.07.2026. Viele Ratgeber im Netz sind deshalb veraltet. Hier die wichtigsten Punkte für Käufer von Bestandsgebäuden.

Oberste Geschossdecke: zwei Jahre Zeit

Nach § 35 GModG müssen ungedämmte oberste Geschossdecken, die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, gedämmt werden – auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K). Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden.

Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern trifft diese Pflicht erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002. Er hat dafür zwei Jahre Zeit. Die Pflicht entfällt, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen amortisiert (§ 35 Abs. 4).

Die 30-Jahre-Regel für Heizkessel ist gestrichen

Nach dem alten Recht mussten viele Heizkessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Dieses Betriebsverbot (§ 72 GEG 2024) ist mit dem GModG weggefallen. Wenn Ihnen jemand noch etwas anderes erzählt, bezieht er sich auf den alten Stand.

Neue Heizung: 65-%-Pflicht weg, aber Bio-Anteile

Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Beim Heizungstausch im Bestand sind wieder mehrere Optionen zulässig, darunter Gas, Öl, Wärmepumpe, Hybridheizung, Biomasse, Fernwärme und Solarthermie (§ 42 GModG).

Aber: Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 in Bestandsgebäude eingebaut werden, müssen nach § 43 GModG steigende Anteile aus Biomethan, Bioöl, Wasserstoff oder Ähnlichem nutzen:

• 10 % ab 2029,
• 15 % ab 2030,
• 30 % ab 2035,
• 60 % ab 2040.

Diese Pflicht lässt sich auch über Solarthermie, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen. Rechnen Sie die Folgekosten deshalb durch, bevor Sie sich entscheiden.

Energieausweis und Beratungsgespräch

Wer verkauft, muss nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben. Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses ist außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis zu führen, soweit es unentgeltlich angeboten wird. Nutzen Sie es – der Energieausweis ist eine gute Grundlage für Ihre Sanierungsplanung.

Weitere Punkte für Berlin

• Denkmalschutz: Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, zeigen Denkmalkarte und Denkmaldatenbank des Landesdenkmalamts. Bei Denkmalen sind auch viele Arbeiten im Inneren genehmigungspflichtig.
• Rauchwarnmelder: In Berlin brauchen alle Aufenthaltsräume außer Küchen und die Rettungsweg-Flure einen Melder. Mehr im Ratgeber Rauchwarnmelder.
• Schadstoffe: Vor Sanierungsarbeiten müssen Sie dem Betrieb bekannte Informationen zu Gefahrstoffen geben; bei Gebäuden vor 1993 genügt das Baujahr (§ 5a GefStoffV).
• Förderung: Wer nach dem Kauf saniert, sollte Förderanträge vor dem Auftrag stellen – siehe „Antrag vor Auftrag“.

In Brandenburg gelten für Bauordnung und Rauchwarnmelder eigene Landesregeln. Das GModG gilt bundesweit.

So gehen Sie nach dem Kauf vor

1. Energieausweis und Unterlagen zum Gebäude sichten.
2. Oberste Geschossdecke bzw. Dach prüfen lassen und die Zwei-Jahres-Frist notieren.
3. Heizung bewerten: Weiterbetrieb, Tausch oder Hybrid? Folgekosten berücksichtigen.
4. Energieberatung einplanen – sie wird gefördert und ist Grundlage für viele Förderanträge.
5. Förderanträge stellen, dann Aufträge vergeben.

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