Kernsanierung im Altbau: der richtige Ablauf

Eine Kernsanierung bringt ein altes Gebäude oder eine Wohnung auf einen neuen Stand: neue Leitungen, neue Oberflächen, oft auch neue Fenster und eine bessere Dämmung. Damit die Gewerke sich nicht gegenseitig behindern, braucht es einen klaren Ablauf. Die folgende Reihenfolge ist keine Norm, hat sich in der Praxis aber bewährt.

1. Bestandsaufnahme und Schadstoffe

Am Anfang steht der Bestand: Baujahr, Zustand der Bausubstanz, Statik und mögliche Schadstoffe wie Asbest. Nach § 5a Abs. 1 der Gefahrstoffverordnung muss der Auftraggeber dem ausführenden Betrieb vor Abbruch- und Sanierungsarbeiten alle vorliegenden Informationen zu Gefahrstoffen übergeben. Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, genügt das Baujahr (Abs. 2).

2. Planung, Genehmigungen, Förderanträge

Bevor der erste Hammer fällt, sollten Planung, notwendige Genehmigungen und Förderanträge geklärt sein. Wichtig:

• Förderung: Bei BAFA und KfW muss der Antrag vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Details lesen Sie in unserem Ratgeber „Antrag vor Auftrag“.
• Beratungsgespräch: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist laut GModG vor der Beauftragung von Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer Person zu führen, die Energieausweise ausstellen darf – soweit es unentgeltlich angeboten wird.
• Genehmigung: Auch Vorhaben, die keine Baugenehmigung brauchen, müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten, etwa zu Brandschutz, Statik und Denkmalschutz. Bei Denkmalen in Berlin brauchen auch viele Arbeiten im Inneren eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. In Brandenburg gilt eine eigene Bauordnung.

3. Entkernung und Rohbau

Danach wird zurückgebaut: alte Beläge, Leitungen, nichttragende Wände. Anschließend folgen statische Arbeiten und der Rohbau, zum Beispiel neue Öffnungen oder Wände.

4. Gebäudehülle dicht machen

Dach, Fenster und Fassade kommen vor dem Innenausbau. Werden dabei Außenbauteile erneuert, gelten nach § 36 GModG die Höchstwerte für den Wärmedurchgang aus Anlage 7, wenn mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche betroffen sind.

5. Leitungen: Strom, Wasser, Heizung

Erst wenn die Hülle dicht ist, folgt die Rohinstallation. Für die Elektrik gilt:

• Aus der Norm DIN VDE 0100-410 folgt keine allgemeine Nachrüstpflicht für bestehende Anlagen.
• Bei Änderungen oder Erweiterungen gilt aber die aktuelle Norm – zum Beispiel ein Fehlerstrom-Schutzschalter (RCD) mit 30 mA, auch für Beleuchtungsstromkreise in Wohnungen.
• Arbeiten an der Anlage hinter dem Hausanschluss dürfen außer dem Netzbetreiber nur eingetragene Fachbetriebe ausführen (§ 13 Abs. 2 NAV). Reine Instandhaltung ist davon ausgenommen.

6. Putz, Estrich, Trockenbau

Sind alle Leitungen verlegt und geprüft, werden Wände verputzt, Estrich eingebracht und Trockenbauwände geschlossen. Trocknungszeiten sollten Sie im Zeitplan einplanen.

7. Fliesen, Maler, Böden, Endmontage

Ganz zum Schluss kommen die sichtbaren Oberflächen: Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge, danach Türen, Sanitärobjekte, Schalter und Leuchten.

Vertrag, Abschläge und Abnahme

Bei erheblichen Umbaumaßnahmen kann ein Verbraucherbauvertrag vorliegen (§ 650i BGB). Dann dürfen Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 % der vereinbarten Vergütung betragen, und Ihnen steht bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % zu (§ 650m BGB). Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche – bei Bauleistungen am Gebäude in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB).

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